Micro-foncier

micro-foncierAu moment de remplir votre déclaration de revenus, vous pourrez, si vous avez perçu des revenus fonciers bruts n’excédant pas 15 000 euros, choisir entre le régime du micro-foncier et le régime réel d’imposition.

Quels sont les avantages et inconvénients du micro-foncier ? Quelles sont les obligations déclaratives du contribuable soumis au micro-foncier ? Comment opter pour le régime réel d’imposition ?

Voici quelques éléments de réponse.

 

Le micro-foncier en bref :

  • Le régime du micro-foncier est un régime fiscal simplifié qui s’applique automatiquement, sauf option contraire, aux contribuables qui perçoivent des revenus fonciers annuels bruts n’excédant pas 15 000 euros.
  • Les contribuables soumis au micro-foncier ont des obligations déclaratives allégées : ils doivent uniquement reporter le montant de leurs revenus fonciers bruts sur la déclaration d’ensemble de leurs revenus.
  • Les modalités d’imposition sont également simplifiées : l’administration fiscale applique automatiquement sur le montant des revenus fonciers bruts déclarés un abattement forfaitaire de 30 %.
  • Les contribuables bénéficiant du régime du micro-foncier peuvent toutefois, dans certains cas, avoir intérêt à opter pour le régime réel d’imposition, en déposant une déclaration n° 2044 avec la déclaration d’ensemble de leurs revenus.

 

Informations générales sur le micro-foncier

Conditions pour bénéficier du micro-foncier

Perception de « revenus fonciers » :

Les revenus tirés de la location d’immeubles (bâtis ou non bâtis) sont, en principe, imposables au titre des revenus fonciers.

Par exception, certains de ces revenus sont imposables dans une autre catégorie. Par exemple, les revenus tirés de la location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le loueur en meublé, professionnel ou non, ne relève donc pas du micro-foncier mais du régime des micro-entreprises (micro BIC).

Seuil de 15 000 euros :

Pour bénéficier du micro-foncier, le foyer fiscal du contribuable doit percevoir un revenu foncier annuel brut n’excédant pas 15 000 €. Dans le cas contraire, il relève du régime réel d’imposition.

Le seuil de 15 000 € est apprécié par année civile, en tenant compte de l’ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal.

Contribuables exclus du micro-foncier :

Quel que soit le montant des revenus fonciers perçus, le régime du micro-foncier n’est pas applicable lorsque le contribuable (ou l’un des membres de son foyer fiscal) est propriétaire par exemple :

  • d’un monument historique donné en location
  • d’immeubles situés dans les secteurs sauvegardés et placés sous le régime de l’imputation des déficits de la loi Malraux
  • d’immeubles pour lesquels est pratiquée l’une des réductions d’impôt prévues en faveur des investissements immobiliers locatifs dans le secteur touristique
  • ….

Modalités d’imposition selon le régime du micro foncier

Dans le cadre du micro-foncier, le résultat foncier imposable est égal au montant du revenu foncier annuel brut diminué d’un abattement forfaitaire de 30 %.

Le micro-foncier est-il favorable ?

Pour que le régime du micro-foncier vous soit favorable, vous devez vous assurer que le montant total des charges afférentes à vos biens donnés en location n’excède pas 30 % du montant annuel de vos revenus fonciers bruts. Dans le cas contraire, vous avez intérêt à opter pour le régime réel d’imposition.

Exemple : si vous venez d’acquérir un studio pour le donner en location et que vous avez financé cette acquisition par un emprunt, il est probable, surtout les premières années, que vos charges (notamment d’intérêts d’emprunt) soient supérieures à 30 % de vos revenus fonciers bruts.

En revanche, si vos charges sont très faibles, le régime du micro-foncier vous est très favorable. Ainsi, que vos charges réelles représentent 5 %, 10 % ou 20 % de vos revenus fonciers bruts, l’administration appliquera l’abattement forfaitaire de 30 %.

Obligations déclaratives allégées

Le contribuable soumis au micro foncier est dispensé de produire une déclaration spécifique de revenus fonciers (déclaration n° 2044).

Il porte directement le montant de son revenu foncier annuel brut sur la déclaration d’ensemble de ses revenus (déclaration n° 2042).

L’abattement forfaitaire est calculé automatiquement par l’administration.

En outre, le contribuable est dispensé, contrairement à la situation prévalant dans le régime réel d’imposition, de conserver tous les justificatifs de ses charges. Cela peut être appréciable en cas de location de plusieurs petits logements procurant des revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 €.

En revanche, il doit bien évidemment conserver les justificatifs des revenus fonciers qu’il a perçus.

 

Option et changement de régime d’imposition

Option pour le régime réel d’imposition

Délai pour exercer l’option :

Si le régime du micro-foncier vous est défavorable (cf. ci-dessus), vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition.

Cette option doit être exercée dans le délai de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus (déclaration n° 2042) correspondant à l’année en cause.

En pratique, cette option se manifeste par le dépôt, avec la déclaration n° 2042, d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Durée de l’option : 3 ans

L’option est valable 3 ans. Elle est irrévocable durant cette période.

Conséquence : en pratique, du fait que vous ne pourrez plus revenir au micro-foncier avant 3 ans, vous devez impérativement faire des projections pour vous assurer que durant ces trois années, vos charges déductibles représenteront plus de 30 % de vos revenus fonciers bruts.

Changement de régime d’imposition en cas de variation du montant du revenu foncier annuel brut

Lorsque le seuil de 15 000 € est dépassé au cours d’une année, le contribuable perd au titre de cette année le bénéfice du micro foncier et est soumis au régime réel d’imposition.

En conséquence, le revenu foncier imposable réalisé au titre de l’année du dépassement du seuil est égal au revenu foncier net, c’est-à-dire à la différence entre le revenu foncier brut et le total des charges déductibles.

 

Rédigé par Me Grégory D’Angela, avocat fiscaliste (portable : 06 24 13 21 52 ; e-mail : dangela.avocats@gmail.com)