Plus-value immobilière : non prise en compte des matériaux achetés par le contribuable

Dans deux arrêts du 12 octobre 2018, le Conseil d’Etat a précisé que, pour déterminer le montant de la plus-value réalisée par un particulier à l’occasion de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier, le prix des matériaux directement achetés par celui-ci, puis ensuite posés par une entreprise chargée de réaliser sur ce bien immobilier des travaux de rénovation, ne peut pas être ajouté au prix d’acquisition de ce bien (CE 12 octobre 2018, req. n° 419294, publié aux Tables ; CE 12 octobre 2018, req. n° 421677).

Il est rappelé que selon l’article 150 V du code général des impôts (CGI), la plus-value brute réalisée est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant.

Le prix d’acquisition est le prix qui a été effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte de vente.

Ce prix d’acquisition peut être majoré, sur justificatifs, « des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives » (article 150 VB, 4° du CGI).

Dans les deux affaires en cause, les contribuables ont acquis des biens immobiliers qui, après des travaux de réhabilitation, ont été divisés en plusieurs lots donnés en location. Les appartements réalisés ont été revendus des années plus tard ; ce qui a généré des plus-values immobilières.

Pour déterminer le montant de la plus-value immobilière réalisée au titre de chaque appartement vendu, les contribuables ont ajouté au prix d’acquisition de chaque appartement le montant de leurs dépenses de construction et de reconstruction, notamment le prix des matériaux qu’ils ont achetés et qu’ils ont ensuite fait poser par une entreprise.

Les matériaux directement achetés par les propriétaires, puis ensuite posés par l’entreprise en charge des travaux, peuvent-ils être ajoutés au prix d’acquisition des appartements pour déterminer les plus-values immobilières réalisées ?

Le Conseil d’Etat a donné une réponse négative.

Il a jugé que :

« Il résulte de la lettre même des dispositions du 4° de l’article 150 VB du code général des impôts qu’elles font obstacle à ce que le cédant puisse majorer ce prix d’acquisition des dépenses qu’il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des prestations prévues par ces dispositions. Est sans incidence à cet égard la circonstance que le cédant confie à une entreprise la réalisation de travaux en vue desquels il a procédé à cette acquisition de matériaux ».

Ce faisant, le Conseil d’Etat adopte une lecture stricte des dispositions du 4° de l’article 150 VB du CGI qui instaurent un lien entre le fait que les dépenses doivent être à la fois « supportées par le vendeur » ET « réalisées par une entreprise ».

Du fait de ce lien, le contribuable n’est, à l’évidence, pas fondé à ajouter au prix d’acquisition du bien immobilier le montant des travaux qu’il a financés et qu’il a soit lui-même réalisés, soit fait réaliser par un tiers n’ayant pas la qualité d’entreprise, dès lors que, dans les deux cas, si les dépenses sont bien supportées par le vendeur, elles ne sont pas « réalisées par une entreprise ».

Il en va de même lorsque les travaux sont réalisés par une entreprise avec des matériaux directement achetés par le contribuable, dès lors que la dépense n’est pas réalisée par une entreprise !

En effet, le texte du 4° de l’article 150 VB du CGI exige clairement que la dépense, et pas seulement les travaux, soit réalisée par une entreprise ; ce qui exclut que l’achat des matériaux soit effectué directement par le contribuable.

Par ces deux arrêts du 12 octobre 2018, le Conseil d’Etat met fin à une longue période d’incertitude jurisprudentielle.

Il est à noter que cette incertitude de la jurisprudence aurait pu être évitée si le législateur avait pris soin de rédiger plus clairement son texte, en mentionnant le fait que les dépenses doivent être « réalisées par une entreprise » et « supportées par le vendeur », plutôt que « supportées par le vendeur » et « réalisées par une entreprise ».

 

Rédigé par Me Grégory D’Angela, avocat fiscaliste (portable : 06 24 13 21 52 ; e-mail : dangela.avocats@gmail.com)