La location de locaux nus est une opération qui est, en principe, exonérée de TVA. Le bailleur peut toutefois, sous certaines conditions, décider sur option de soumettre cette opération à la TVA. Lorsque le bailleur mentionne dans son courrier d’option pour la TVA adressé à l’administration fiscale qu’il entend opter « avec effet rétroactif à compter de __ », l’option peut-elle prendre effet rétroactivement à cette date ?
Dans une décision du 21 décembre 2023 (CE 21 décembre 2023 SAS François Perrino Holding, req. n° 474042, publié aux Tables), le Conseil d’Etat a jugé que, dans un tel cas, l’option ne peut pas prendre effet rétroactivement. En effet, conformément à l’article 194 alinéa 3 de l’annexe 2 au code général des impôts (CGI), l’option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée ou, si la date de conclusion du bail est postérieure, à la date de conclusion du bail :
« Il résulte de ces dispositions, prises dans l’exercice de la faculté ouverte aux Etats membres par l’article 137 de la directive du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée de déterminer les modalités de l’option pour la taxe sur la valeur ajoutée, que la validité d’une option formulée par le propriétaire de locaux qu’il destine à la location n’est assurée, et que, par suite, cette option ne peut emporter d’effets qu’à compter du premier jour du mois au cours duquel l’option est formulée ou, si elle est postérieure, de la date à laquelle sont souscrits, aux fins de location, immédiate ou future, de ces locaux, des engagements contractuels de nature à établir la conformité de l’opération aux prévisions ci-dessus rappelées ».
Location de locaux nus : une opération en principe exonérée de TVA
L’article 261 D du CGI dispose que :
« Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :
2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l’exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial ou d’accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire ».
Il résulte de ce texte que la location de locaux nus constitue une opération exonérée de TVA, sauf lorsqu’elle présente un caractère commercial.
A cet égard, il est à noter que la location de locaux nus à usage d’habitation présente toujours un caractère civil et est donc toujours exonérée de TVA.
Location de locaux nus : une possible option pour la TVA
L’article 260 du CGI dispose que :
« Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée :
2° Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti ».
En vertu de ce texte, la location de locaux nus est une opération qui peut être soumise sur option à la TVA.
Toutefois, l’article 260, 2° du CGI précise que l’exercice de cette option est soumis à deux conditions :
- les locaux nus ne doivent pas être destinés à l’habitation ou à un usage agricole
- l’option pour la TVA doit être mentionnée dans le bail lorsque le preneur n’est pas assujetti à la TVA
Location de locaux nus : la date d’effet de l’option pour la TVA
S’agissant de la date d’effet de l’option pour la TVA, l’article 194 alinéa 3 de l’annexe 2 au CGI dispose que :
« L’option ou sa dénonciation prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts ».
En application de ce texte, l’option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée.
Par suite, comme l’a jugé le Conseil d’Etat dans sa décision précitée du 21 décembre 2023, même si le bailleur mentionne dans son courrier d’option adressé au service des impôts qu’il entend opter pour la TVA « avec effet rétroactif à compter de __ », l’option ne pourra pas prendre effet rétroactivement à cette date. L’option prendra effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée ou, si la date de conclusion du bail est postérieure, à la date de conclusion du bail.
