La location nue d’un immeuble à usage professionnel peut être soumise sur option à la TVA. Lorsque l’immeuble comporte plusieurs locaux, est-ce que le bailleur peut choisir les locaux sur lesquels portera l’option pour la TVA ou bien est-ce que l’exercice de l’option aura pour effet de soumettre obligatoirement tous les locaux à la TVA ?
Dans une décision « SCI Emo » du 9 septembre 2020 (CE 9 septembre 2020 SCI Emo, req. n° 439143, publié aux Tables ), le Conseil d’Etat a tranché en faveur de la première solution, à savoir le fait que le bailleur peut choisir les locaux sur lesquels portera l’option pour la TVA et donc décider de ne pas soumettre tous les locaux à la TVA :
« 5. Interprétées conformément à celles de l’article 137 de la directive du 28 novembre 2006 qu’elles transposent, il résulte ainsi des dispositions, citées au point 1 ci-dessus, du 2° de l’article 260 du code général des impôts et de l’article 193 de l’annexe II à ce code, qu’elles permettent à un contribuable d’opter pour la soumission à la taxe sur la valeur ajoutée de la location de certains seulement des locaux qu’il exploite dans un même bâtiment. Si elles lui permettent également d’opter pour l’imposition de l’ensemble des locations qu’il réalise dans ce bâtiment, et si dans ce cas, seules celles de ces locations qui portent sur des locaux n’ouvrant pas droit à option restent, le cas échéant, exonérées de taxe sur la valeur ajoutée, elles ne lui en font pas obligation. L’option exercée en vue de la soumission à la taxe sur la valeur ajoutée de la location de certains seulement des locaux d’un même bâtiment n’a pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux ».
Location nue d’un immeuble à usage professionnel : une opération pouvant être soumise sur option à la TVA
En vertu de l’article 261 D du code général des impôts (CGI), la location de locaux nus constitue, en principe, une opération exonérée de TVA.
Selon l’article 260 du CGI, la location de locaux nus peut toutefois être soumise sur option à la TVA.
Le 2° de l’article 260 du CGI précise que l’exercice de cette option est soumis à deux conditions :
- les locaux nus ne doivent pas être destinés à l’habitation ou à un usage agricole
- l’option pour la TVA doit être mentionnée dans le bail lorsque le preneur n’est pas assujetti à la TVA
La location nue d’un immeuble à usage professionnel (non agricole) peut donc être soumise sur option à la TVA.
Location nue d’un immeuble à usage professionnel : possible option pour chaque local
L’article 193 de l’annexe 2 au CGI dispose que :
« Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles.
Dans les immeubles ou ensembles d’immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l’option en application du 2° de l’article 260 du code général des impôts et d’autres locaux, l’option ne s’étend pas à ces derniers mais elle s’applique globalement à l’ensemble des locaux de la première catégorie ».
En vertu du premier alinéa de l’article 193 de l’annexe 2 au CGI, lorsque le bailleur donne en location nue plusieurs immeubles, il doit obligatoirement exercer une option à la TVA pour chaque immeuble. Il s’en infère que l’option à la TVA pour un immeuble n’entraîne pas l’assujettissement à la TVA des autres immeubles.
Quid des locaux situés à l’intérieur d’un même immeuble ? Le second alinéa de l’article 193 de l’annexe 2 au CGI précise, en toute logique, que lorsque l’immeuble comprend à la fois des locaux nus ouvrant droit à l’option et d’autres locaux nus n’ouvrant pas droit à l’option (ex : un local à usage d’habitation), l’option ne s’applique qu’aux locaux nus ouvrant droit à l’option.
Lorsque le bailleur donne en location nue un immeuble à usage professionnel (non agricole), tous les locaux ouvrent droit à l’option. Le bailleur peut-il choisir les locaux sur lesquels portera l’option pour la TVA ou bien est-ce que l’exercice de l’option aura pour effet de soumettre obligatoirement tous les locaux à la TVA ? Dans sa décision « SCI Emo » précitée du 9 septembre 2020, le Conseil d’Etat a jugé que le bailleur peut choisir les locaux sur lesquels portera l’option pour la TVA et donc décider de ne pas soumettre tous les locaux à la TVA.
S’il ne souhaite pas soumettre tous les locaux à la TVA, le bailleur devra toutefois rédiger avec le plus grand soin le courrier d’option à la TVA qu’il adressera à l’administration fiscale. En effet, faute de désigner précisément les locaux sur lesquels portera l’option, ce sont tous les locaux, éligibles à l’option pour la TVA et situés dans le même immeuble, qui seront soumis à la TVA.
