02 janvier 2021

Plus-value immobilière : précisions sur le calcul des abattements pour durée de détention

Me Grégory D'Angela

Quelle date doit-on prendre en compte pour le calcul des abattements pour durée de détention applicables sur la plus-value immobilière réalisée par un particulier ? Celle de la signature du compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) ou de l’acte authentique ?

Dans un arrêt du 29 décembre 2020, le Conseil d’Etat a rappelé que les règles varient selon que la promesse synallagmatique de vente est assortie ou non de conditions suspensives (CE 29 décembre 2020, req. n° 428306, publié aux Tables).

 

La promesse synallagmatique de vente non assortie de conditions suspensives

L’article 1589 du code civil dispose que : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

Il résulte de ces dispositions que lorsque la promesse synallagmatique de vente n’est pas assortie de conditions suspensives, elle a le caractère d’une vente parfaite dès lors qu’elle comporte un accord sur la « chose », c’est-à-dire sur le bien immobilier objet de la vente, et le prix de vente.

Dans ce cas, le transfert de propriété a lieu dès la signature de la promesse synallagmatique de vente (sauf clause différant le transfert de propriété à une date ultérieure).

C’est cette date qui est prise en compte en droit fiscal pour le calcul des abattements pour durée de détention applicables sur la plus-value immobilière réalisée, comme l’a rappelé le Conseil d’Etat dans son arrêt du 29 décembre 2020 :

« 3. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la contribuable a soutenu que la plus-value réalisée à l’occasion de la cession des parcelles en litige devait être réduite d’un abattement en raison de la durée de détention, en application de l’article 150 VC du code général des impôts, en faisant valoir que la SCI devait être regardée, compte tenu des stipulations des promesses synallagmatiques de vente signées, selon les parcelles en cause, les 19 octobre 1998 et 18 mars 1999, comme propriétaire à compter de cette date et non, comme l’affirmait le ministre, à compter de la signature des actes authentiques, le 23 novembre 2011. Pour écarter ce moyen, la cour a jugé que, en dépit de la signature des promesses de vente, la date du transfert de propriété devait être regardée comme fixée au jour de la signature des actes authentiques de vente dès lors que ces actes décrivaient les parcelles en litige comme appartenant aux vendeurs et stipulaient que l’acquéreur serait propriétaire du bien à compter de leur signature. En statuant par ces motifs, alors que, dans l’hypothèse où une promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révèle le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété, qui détermine la date de réalisation de la plus-value imposable, est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse, ou le cas échéant de la date à laquelle les conditions suspensives qu’elle fixe sont levées, et que les stipulations d’un acte authentique ultérieur sont alors insusceptibles de remettre en cause la date du transfert de propriété, la cour a commis une erreur de droit ».

 

La promesse synallagmatique de vente assortie de conditions suspensives

En droit civil, lorsque la promesse synallagmatique de vente est assortie de conditions suspensives (ex : condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt bancaire), le transfert de propriété ne peut pas avoir lieu tant que les conditions suspensives ne sont pas réalisées, quand bien même il y aurait accord sur la chose et le prix.

La date du transfert de propriété correspond alors à la date de réalisation des conditions suspensives.

Il en va de même en droit fiscal. L’article 74 SA de l’annexe II au code général des impôts pose, en effet, le même principe : « Lorsqu’une vente est réalisée sous condition suspensive, la cession est considérée comme effective à la date de la réalisation de la condition ».

Pour ces motifs, c’est la date de réalisation des conditions suspensives qui est prise en compte en droit fiscal pour le calcul des abattements pour durée de détention applicables sur la plus-value immobilière réalisée, comme l’a rappelé le Conseil d’Etat dans son arrêt du 29 décembre 2020 :

« … En statuant par ces motifs, alors que, dans l’hypothèse où une promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révèle le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété, qui détermine la date de réalisation de la plus-value imposable, est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse, ou le cas échéant de la date à laquelle les conditions suspensives qu’elle fixe sont levées, et que les stipulations d’un acte authentique ultérieur sont alors insusceptibles de remettre en cause la date du transfert de propriété, la cour a commis une erreur de droit ».

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