En principe, la vente d’un bien immobilier par un particulier entraîne l’imposition à l’impôt sur le revenu de la plus-value générée par cette vente. Il existe toutefois des cas d’exonération, comme celui bien connu de la cession de la résidence principale. A cet égard, il faut savoir, bien que cela soit moins connu du grand public, que la plus-value générée par la vente de la résidence secondaire peut également être exonérée lorsqu’elle répond aux conditions fixées par le 1° bis du II de l’article 150 U du CGI.
Selon ces dispositions, l’impôt sur la plus-value ne s’applique pas en cas de « première cession d’un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession » (article 150 U, II, 1° bis du CGI).
Pour que la plus-value résultant de la vente de la résidence secondaire soit exonérée en vertu de ce texte il faut donc que :
- d’une part, la vente en cause constitue la première cession d’un logement
- d’autre part, le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession
Dans une décision du 15 juillet 2021 (CE 15 juillet 2021, req. n° 453490, publié aux Tables), le Conseil d’Etat a précisé en quoi consiste la seconde condition tenant au fait de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.
Cependant, avant d’examiner cette seconde condition, il y a lieu de rappeler en quoi consiste la première condition, à savoir la « première cession d’un logement ».
Première cession d’un logement
La vente de la résidence secondaire peut être exonérée si elle constitue la première cession d’un logement.
Le Conseil d’Etat a déjà eu l’occasion de préciser que la condition relative à la première cession d’un logement n’est pas remplie lorsque le contribuable a déjà cédé un logement dont il avait la pleine propriété ou la nue-propriété, et ce même si la plus-value générée par cette cession n’a pas été imposée.
Autrement dit, dès lors que le contribuable a déjà cédé un logement dont il avait la pleine propriété ou la nue-propriété, il ne peut plus bénéficier du dispositif d’exonération prévu par le 1° bis du II de l’article 150 U du CGI.
Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale
Dans une décision du 15 juillet 2021 (CE 15 juillet 2021, req. n° 453490, publié aux Tables), le Conseil d’Etat a précisé ce qu’il convient d’entendre par le fait de « ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale ».
En l’espèce, le requérant pensait respecter cette condition dès lors qu’il n’avait que l’usufruit de sa résidence principale.
Le fait de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale désigne-t-il uniquement le fait de ne pas en avoir eu la pleine propriété ? Ou bien désigne-t-il aussi le fait de n’en avoir eu ni la nue-propriété ni l’usufruit ?
Pour trancher cette délicate question, le Conseil d’Etat s’est appuyé sur les travaux parlementaires de la loi du 28 décembre 2011 de finances pour 2012 dont les dispositions du 1° bis du II de l’article 150 U du CGI sont issues.
A cet égard, il a relevé que « le législateur a entendu … en réserver le bénéfice aux contribuables qui ne détiennent aucun droit réel immobilier sur le bien qu’ils ont élu pour domicile », c’est-à-dire aux contribuables qui n’ont ni la pleine propriété, ni la nue-propriété, ni même l’usufruit de leur résidence principale.
Le Conseil d’Etat en a déduit que la plus-value que le requérant avait retirée de la vente de sa résidence secondaire ne pouvait pas être exonérée.