Comment doit-on calculer la plus-value immobilière résultant de la vente d’un bien immobilier acquis à titre gratuit (par succession ou donation) lorsque l’administration fiscale a rectifié le prix d’acquisition de ce bien ? Doit-on prendre en compte la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation avant rectification fiscale ou bien la valeur rectifiée ?
Le Conseil d’Etat a jugé récemment qu’il convient de prendre en compte la valeur rectifiée, alors même que le montant définitif de la rectification fiscale n’est connu que postérieurement à la vente (CE 27 novembre 2019, req. n° 418379, publié aux Tables).
Données du litige fiscal
Le 1er février 2009, le requérant a, par donation-partage, acquis à titre gratuit avec ses frères la nue-propriété de la villa dénommée « Rêve d’Azur », située sur le territoire de la commune de Villefranche-sur-Mer.
Dans l’acte de donation-partage, la nue-propriété a été évaluée à une somme de 880 000 euros.
Le 20 novembre 2010, le requérant et sa famille ont vendu la villa « Rêve d’Azur » pour un montant de 22 003 000 euros.
Le 28 juin 2012, l’administration fiscale a, par une proposition de rectification, rehaussé la valeur de la nue-propriété de la villa « Rêve d’Azur » à 4 268 297 euros, au lieu des 880 000 euros déclarés.
Le 23 février 2015, l’administration fiscale a mis en recouvrement les droits supplémentaires de donation résultant de la rectification de la valeur de la nue-propriété.
Quelle incidence cette rectification de la valeur de la nue-propriété a-t-elle sur le calcul de la plus-value immobilière réalisée par le requérant ?
Calcul de la plus-value immobilière
Il résulte de l’article 150 VB du code général des impôts (CGI) que, pour le calcul du montant de la plus-value taxable en cas de cession d’un bien immobilier obtenu à titre gratuit, le prix d’acquisition de ce bien doit être fixé à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation.
La question se posait de savoir s’il convenait de prendre en compte la valeur de la nue-propriété figurant dans l’acte de donation-partage (880 000 euros) ou bien celle rectifiée par l’administration fiscale (4 268 297 euros).
Le seul obstacle à la prise en compte de la valeur rectifiée est que la rectification fiscale des droits de donation est intervenue postérieurement à la vente de la villa « Rêve d’Azur ».
Le Conseil d’Etat a cependant écarté cette difficulté en considérant que la valeur devant être retenue était nécessairement la valeur rectifiée, quand bien même la rectification fiscale serait postérieure à la vente du bien immobilier :
« Il résulte des dispositions de l’article 150 VB citées au point 11 que, pour le calcul du montant de la plus-value taxable en cas de cession d’un bien immobilier obtenu à titre gratuit, le prix d’acquisition de ce bien doit être fixé à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation. Cette valeur doit en principe être prise en compte, qu’elle procède d’une déclaration du contribuable au titre des droits d’enregistrement ou, le cas échéant, d’une rectification définitive de cette déclaration par l’administration fiscale. La rectification définitive de la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation postérieurement à la cession ouvre la possibilité, pour le contribuable, de demander la prise en compte de cette valeur rectifiée pour l’imposition de la plus-value de cession, soit dans le cadre d’un litige en cours relatif à cette imposition, soit par la voie d’une réclamation, la fixation de la valeur rectifiée devant alors être regardée comme un événement de nature à rouvrir le délai de réclamation au sens du c) de l’article R. 196-1 du livre des procédures fiscales ».
Cette solution est indéniablement favorable au contribuable.
En effet, si la rectification fiscale a pour effet de mettre à sa charge des droits de donation complémentaires, elle peut néanmoins être prise en compte pour diminuer le montant de sa plus-value immobilière imposable.
