Pour le calcul de sa plus-value immobilière, un particulier peut-il ajouter au prix d’acquisition du bien immobilier le prix des matériaux qu’il a directement achetés puis ensuite fait poser par une entreprise en vue de réaliser des travaux de rénovation sur ce bien ?
Dans deux arrêts du 12 octobre 2018, le Conseil d’Etat a répondu par la négative (CE 12 octobre 2018, req. n° 419294, publié aux Tables ; CE 12 octobre 2018, req. n° 421677).
L’ajout au prix d’acquisition du coût des dépenses de travaux supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise
Selon l’article 150 V du code général des impôts (CGI), la plus-value brute réalisée par le vendeur est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
L’article 150 VB du CGI précise que ce prix d’acquisition peut être majoré, sur justificatifs, « des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives ».
Ces dispositions instaurent un lien entre le fait que les dépenses de travaux doivent être à la fois « supportées par le vendeur » ET « réalisées par une entreprise ».
Du fait de ce lien, le contribuable n’est pas fondé à ajouter au prix d’acquisition du bien immobilier le prix des matériaux qu’il a achetés en vue de réaliser lui-même des travaux sur ce bien.
De même, il n’est pas fondé à ajouter au prix d’acquisition du bien immobilier le prix des matériaux qu’il a achetés puis confiés à un tiers n’ayant pas la qualité d’entreprise afin de réaliser des travaux.
En effet, dans les deux cas, si les dépenses de travaux sont bien supportées par le vendeur, elles ne sont pas « réalisées par une entreprise ».
L’impossible ajout au prix d’acquisition du prix des matériaux achetés directement par le vendeur puis confiés à une entreprise
Qu’en est-il lorsque le vendeur achète des matériaux qu’il confie ensuite à une entreprise chargée de réaliser des travaux sur le bien ?
En cas d’ajout du prix des matériaux au prix d’acquisition du bien immobilier, le vendeur encourt, là aussi, une rectification fiscale. En effet, dans ses deux arrêts précités du 12 octobre 2018, le Conseil d’Etat a clairement précisé que, même si les travaux sont ensuite réalisés par une entreprise, le prix des matériaux achetés directement par le vendeur ne peut pas être ajouté au prix d’acquisition (CE 12 octobre 2018, req. n° 419294, publié aux Tables ; CE 12 octobre 2018, req. n° 421677).
Il a jugé que :
« Il résulte de la lettre même des dispositions du 4° de l’article 150 VB du code général des impôts qu’elles font obstacle à ce que le cédant puisse majorer ce prix d’acquisition des dépenses qu’il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des prestations prévues par ces dispositions. Est sans incidence à cet égard la circonstance que le cédant confie à une entreprise la réalisation de travaux en vue desquels il a procédé à cette acquisition de matériaux ».
Dans ce cas, seul le coût de la pose des matériaux, à l’exclusion du coût des matériaux lui-même, peut être ajouté au prix d’acquisition.
