Le régime de la TVA sur la marge est-il applicable à la cession d’un terrain à bâtir qui avait été acquis bâti auprès d’un particulier ?
Dans une décision « Promialp » du 27 mars 2020 (CE 27 mars 2020 Société Promialp, req. n° 428234, publié aux Tables), le Conseil d’Etat a logiquement répondu par la négative :
« 7. Il résulte de ces dernières dispositions, lues à la lumière de celles de la directive dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur ».
Opération immobilière en litige dans l’affaire Promialp
La société Promialp exerce une activité de marchand de biens et de lotisseur.
L’opération réalisée par la société requérante à l’origine du litige est la suivante :
- Tout d’abord, acquisition d’une parcelle auprès d’un particulier sur laquelle était édifiée un immeuble d’habitation
- Puis démolition de cet immeuble d’habitation
- Ensuite division de la parcelle désormais dépourvue de toute construction en six terrains à bâtir
- Enfin vente des six terrains à bâtir avec application du régime de la TVA sur la marge
A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a remis en cause le régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge et a, en conséquence, assujetti la société requérante à des rappels de TVA.
Conditions d’application du régime de la TVA sur la marge
L’article 268 du code général des impôts (CGI) dispose que :
« S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir … si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre :
1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ;
2° D’autre part, selon le cas : a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble …»
Cet article 268 du CGI a assuré la transposition en droit français de l’article 392 de la Directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée.
Or, l’article 392 de la Directive TVA dispose que :
« Les États membres peuvent prévoir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction à l’occasion de l’acquisition, la base d’imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ».
Il résulte de cet article 392 que le régime de la TVA sur la marge n’est applicable qu’à la livraison de terrains à bâtir « achetés en vue de leur revente », c’est-à-dire de terrains qui, au moment de leur acquisition, constituent des terrains à bâtir.
Précisions sur la qualification de terrain à bâtir
Un terrain acquis bâti mais dont la construction est destinée à être démolie pourrait-il être qualifié de terrain à bâtir ?
En excluant l’application du régime de la TVA sur la marge à un terrain acquis bâti, le Conseil d’Etat a clairement répondu par la négative dans sa décision « Promialp » du 27 mars 2020.
Quelles conséquences en tirer quant à l’interprétation de l’article 257 du CGI ?
L’article 257 du CGI définit les terrains à bâtir comme étant des « terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme ».
Selon le Conseil d’Etat, un terrain à bâtir s’entend donc d’un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en vertu des règles d’urbanisme mais qui n’est pas encore construit.
