Taxe foncière sur les propriétés bâties : définition de l’immeuble de grande hauteur

immeuble de grande hauteurComment déterminer, en vue du calcul de leur taxe foncière sur les propriétés bâties, la valeur locative de bureaux ou de locaux commerciaux situés dans une « tour » ?

Il y a lieu de rappeler que la valeur locative de ces biens est déterminée selon la méthodologie prévue à l’article 1498 du code général des impôts (ci-après CGI) :

  • si le bien était donné en location à des conditions de prix normales à la date de référence du 1er janvier 1970, la valeur locative est égale au montant du loyer (art. 1498, 1° du CGI)
  • si le bien n’était pas donné en location à des conditions de prix normales à la date de référence du 1er janvier 1970 :
    • sa valeur locative doit, en principe, être déterminée par voie de comparaison (art. 1498, 2° du CGI)
    • toutefois, en l’absence de terme de comparaison pertinent, le recours à la méthode de l’appréciation directe est possible (art. 1498, 3° du CGI).

Dans un arrêt du 21 janvier 2016 (CE 21 janvier 2016, SCI CEPI, req. n° 371972, publié aux Tables du recueil), le Conseil d’Etat a fait application de ces principes et a considéré qu’en l’absence de mise en location à des conditions de prix normales à la date de référence du 1er janvier 1970, la valeur locative d’un « immeuble de grande hauteur » ne peut être évaluée que par comparaison avec un autre « immeuble de grande hauteur ». Il a toutefois précisé qu’en l’absence d’immeuble de grande hauteur pouvant servir de terme de comparaison, les locaux pourront alors être évalués par voie d’appréciation directe.

Plus important, le Conseil d’Etat a, pour la première fois, donné une définition de la notion d’ « immeuble de grande hauteur ».

Les juges du Palais Royal définissent l’immeuble de grande hauteur comme « un immeuble dont la hauteur est proche ou supérieure à 100 mètres ».

Ce faisant, ils ont écarté la définition qu’en donne le droit de la construction :

« doit être regardé comme un immeuble de grande hauteur, pour l’application de la règle mentionnée ci-dessus, un immeuble dont la hauteur est proche de 100 mètres ou lui est supérieure ; qu’il n’y a, en revanche, pas lieu de se référer à la catégorie des immeubles de grande hauteur définie par le code de la construction et de l’habitation, notamment par son article R. 122-2 précité, qui inclut des immeubles qui ne présentent pas, par la nature de leur construction, de spécificité telle, au regard de la loi fiscale, qu’elle empêche la comparaison avec un immeuble n’appartenant pas à cette catégorie ».

La définition donnée par le Conseil d’Etat, qui est donc propre au droit fiscal, doit être clairement distinguée de la définition donnée par le droit de la construction à la notion d’immeuble de grande hauteur. Selon l’article R. 122-2 du code de la construction et de l’habitation, il s’agit d’un immeuble qui dépasse 50 mètres de hauteur s’il s’agit d’un immeuble d’habitation ou 28 mètres s’il a une autre utilisation. Tous les immeubles répondant à cette définition sont soumis, du fait de leur hauteur, à des règles d’urbanisme et de sécurité spécifiques.

En ce qui le concerne, le Conseil d’Etat a retenu une hauteur de 100 mètres au motif que :

« à la date du 1er janvier 1970 retenue pour l’évaluation des valeurs locatives cadastrales servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties, les seuls immeubles que leur hauteur exceptionnelle rendait spécifiques en France, pour l’évaluation de leur valeur locative, se situaient dans le quartier de La Défense en banlieue parisienne et avaient une hauteur de 100 mètres ».

 

Rédigé par Me Grégory D’Angela, avocat fiscaliste (portable : 06 24 13 21 52 ; e-mail : dangela.avocats@gmail.com)